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棚改利好?三四五线城市房子我劝你别买

时间:2018-09-02 10:35:14    责任编辑:czw008   来源:杠杆游戏

摘要:三四线,尤其是那些人口净流出的城市,是基本上不具备任何投资价值的

撰文|张银银

上周两则消息吸引了杠杆游戏。

首先是人民日报用了大半个版面来谈棚改10年的三四线居民变迁的故事,里行间充满了对棚改的肯定,有人开始说三四线城市楼市利好了。

另外就是长春市政府发布《关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》,宣布取消棚改项目货币化安置购房奖励政策,鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。

关于棚改,杠杆游戏感同身受。

杠杆游戏老家在南方一座还算发达的三线城市。小时候对家乡的印象就是山清水秀,人杰地灵。

毕业之后,平均每年回去一次,年年感叹家乡变化之大,每年各种风光带、商业综合体建设的频率比之前20年累加起来都快。

更快的是住宅拆迁的速度。

3年里,父母两方的亲戚加起来,有4个家庭经历了拆迁。

其中有一家是因为城区市容市貌改造,一家是因为机场路修建,两家是因为规划问题,实际上据我了解,这4家的房子房龄都不会超过35年。

与城市拆迁速度几乎成正比的是房价的上涨速度。曾几何时房价一平六七百,1000元一平算是豪宅级别了。如今遍地每平七八千,据说还要排号靠抢。

每回一次老家杠杆游戏都要感叹一次。一座三线城市,房价快要赶上了省会城市。

不可否认,房价涨到这个地步,棚改“功不可没”。当然也不能完全归因于棚改,正如清华大学房地产研究所所长刘洪玉所说的:此轮三、四线城市房价上涨,影响因素相当复杂,主要还是新型城镇化、货币金融、投资投机等因素的影响。

棚改只是一个一般影响因素,不宜过分夸大其作用。

事实也确实如此。就拿这次人民日报发文,力赞棚改的正能量作用来说,蜜姐看到有声音说这是三四线楼市利好的信号,事实上真的如此吗?长春这次对棚改彻底转向又怎么说?

杠杆游戏觉得,重点不是棚改安置方式的改变,而是棚改的使命和价值,要顺应新的需要。

长春说的很明白,为加强房地产市场调控,稳定商品房销售价格。

7月12日,住建部在吹风会上表示,要因地制宜地推进棚改货币化安置。

而就在几天之前,不少杆友应该都看到,央行武汉分行行长王玉玲撰文指出,《棚改货币化去库存任务现阶段基本完成》。

我认真看了这篇文章,对其中的数字和棚改取得的成就,尤为注意。很大程度上说,这不是分行行长的意见,而代表央行很多人士的看法。

和湖北省一样,其实很多省的三四五线城市,住宅去化周期都已经不高。无论从这个角度,还是从债务角度、调控角度,棚改放缓都是大概率了,特别是降低货币化安置比例。

恒大研究院日前发布的一份报告指出,2016-2017年,三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平方米和1.8亿平方米,占销售面积的14.8%和18%;当前商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.2%。

而国家统计局公布的7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据显示,从同比看,三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.7%和5.1%,继续领跑房价上涨。

在如今坚决遏制房价上涨的背景下,棚改收紧也是情理之中。

那三四线城市的房子还能买吗?刚需什么时候都该买,这点杠杆游戏说了多次就不啰嗦了。投资方面,三四线,尤其是那些人口净流出的城市,是基本上不具备任何投资价值的,尤其是在这一轮房价上涨之后,连最后一点投资的空间也被榨干了。

一二线城市房价大涨你可以说是大量人口流入带来大量刚需,三四线呢?动辄近万元一片的房价背后,是一直上涨缓慢的人均收入。

举例来说,某中部四线城市的当地人均工资水平在三千左右,但是当地的房价已经超过了一万多,达到了居民月收入的四倍以上,这个时候再加上当地的人口流动性其实并不大,房价和居民收入的背离问题将会进一步明显。

正是如此,人才争夺战才那么重要,得有人为中长期买单啊。

问题来了,我国经济整体增速不如以前,虽然也很不错。那么,创造的优质就业岗位,增速不会有房子销售增速那么快。

所以,落户了、买房了,和实际获得了在该城市与之匹配的工作与否,是两回事。至于说三四五线城市,更是挡不住部分年轻人继续涌入省会等……

三四线城市这两三年涨上去的价格,实际已经提前透支了长期的收入/房价合理比。

投资了这里的房子,以后卖给谁是个大问题。

杠杆游戏的这几位亲戚在拿到了拆迁补偿款之后,除了必须买房的刚需,其余的家庭都不约而同选择了在省会城市买房。

果然,这两年二线城市房价继续高歌猛进,他们赶上了限购和调控前的最后一波,如今身价也是翻了至少一倍。

但你想要他跌太多也是不太现实的,毕竟国内外的局势摆在这儿。你说调控怎么办?只能长效机制建设了。